涨息恐慌期内， 我们是如何冷静地进场低价采购高潜力物业的？丨创富实战

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这段时间每个月都在加息，导致很多房产投资者都在观望。

房产卖家为了交易，为了甩掉手上遗留的问题，他们选择了在一个最差的时机出售物业，只能接受更低的价格，甚至接受更有利于买家的交易条件。

今天我举几个例子，展示一下我们最近的战绩。

澳房俱乐部®高级会员低于业主要价12%

购入带租客商业物业

这位高级会员是海外身份，所以倾向于购买商业物业，以便避免高昂的海外买家印花税附加税。

他找到了一处带租客的商业物业，暂时没有其他潜在买家竞争，在跟我讨论了物业、租客、租约等信息之后，出了低于卖家要价12%的价格。

销售中介本来回应说出价可以接受，也准备了合同了。

结果卖家突然还是觉得希望卖更高的价格，在签合同前让销售中介要求我们这位高级会员加价，并且还把加价后的合同发过来让我们这位高级会员签。

我跟这位高级会员讨论了情况后，决定继续谈判，谈判的依据是什么大家可以猜到吗？

没错，就是每月都在涨的利率。

房产市场里普通人会因为不断上涨的利率而感到恐慌，高级房产投资人会利用这个信息，为自己服务。 

因此，这位高级会员最后是跟销售中介这么说的：

Sorry, I just did a re-calculation, and realised that the return based on the new price wouldn't be at an acceptable level. Please talk to the vendor about the rising interest rate and get them to accept my original offer.

意思是，抱歉，我做了重新的计算，发现如果按照卖家要求的价格来买入的话，投资回报率是无法接受的，请跟卖家谈谈目前不断上升的利率，让买家接受我最初的出价。

利率上升为理由是一个很好的议价理由，同时也是销售中介在必要时刻向卖家施压促进成交的一个很好的工具。

当天，这位高级会员就跟我报喜说销售中介发来了邮件确认仍然按照最初的价格交易：

这位高级会员甚至高兴地说，相当于省了在澳房俱乐部®里学习房产投资的一年学费。

1澳元控制开发用地18个月后再选择交割

同样是在利率上涨周期里，根据分析，我们确认在哪些街道的哪些地块具有进一步开发的潜力，也知道潜在买家需要什么产品。

因此，我们的目标定在了一处带大地块的老房上。这处物业有推倒老房重建3套双层联排别墅的潜力。

年迈的业主自己就住在老房内，多年来已经厌倦了如此大的院子，更不用说老房这里那里各种小修小补了。

这位业主也知道利率在上涨，他非常担心房价会下跌，总想着卖房，却因为各种原因而拖延，错失了最佳的出售时间。

于是，我们给他提出了这样的交易方案： 

· $1期权费锁定物业18个月

· $9,999订金直接释放给业主

· 3个月内付第2笔订金$20,000

· 18个月内我们作为买家有权选择以$1,300,000购入该物业或者决定不买

· 期间业主有权继续住在物业内

· 期间买家有权申请开发批文

业主为什么会答应这样的交易方案？

大家要知道，市场里的参与者，每个人有自己的想法，有自己的安排，有自己对未来的“预测”。

业主一定是考虑过再等18个月之后放到市场上卖，能卖多少钱，现在答应这个价格，是不是一个好价格。

如果业主对未来18个月的行情是一个悲观的态度，那么现在锁定这个潜在买家对于他来说是他认为最合理的做法。 

我们作为高级房产投资人，作为这项交易中的买方，我们认为利率不可能永久涨下去，一定会到一定阶段就会停下来，市场不可能永远悲观下去，一定会到一个时间点就出现一个新的转折，触底回调。

因此，我们站在今天这个时间点，锁定了未来18个月内购入这块开发用地的机会，并且还不用贷款，没有利息开支，这对于我们来说也是最合理的做法。

 通过创新式的交易方案，我们获得了一个买卖双方都满意的结果。当很多房产投资者都担心利率上涨的时候，我们直接就把利息这个成本给去除掉了。在锁定物业18个月期间，我们不需要支付利息，当然，卖家也有权继续使用物业。

我们将会在这18个月内开展人为增值策略，从而我们在18月到期时有多种退出机制供选择。 

澳房俱乐部®高级会员以利率上涨为由

正在谈判购入潜在标的物业

澳房俱乐部®一对高级会员夫妇近日针对一处有装修和分割潜力的物业，跟销售中介取得联系。

通过我们的软件数据库分析，得知该物业目前在市场上的标价已经比几个月前低了接近5%，说明卖家希望出售，知道这几个月来市场变得更有利于买家，卖家认可这个市场环境的变化，及时调整了售价。

这对高级会员夫妇跟中介初步沟通后，得知目前没有其他潜在买家竞争购买该物业，因此我建议他们出一个比目前标价低10%的出价。

然后他们的出价被卖家拒绝了：

卖家让这对高级会员夫妇重新出价，于是我让他们反过来请求业主还一个价格：

我们把利率上涨作为议价的重要依据，请求卖家提出一个价格，也表明我们需要追求一个合理的租金回报，因此需要卖家给的价格一定要符合当前的实际市场情况。

最后，卖家自己再一次降价了，给出了一个可以被接受的低价。所以，我们觉得打着利率上涨的旗号去谈价格，在目前的市场环境里是有效果的。

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房产投资其实很简单，只要你找对了门路，掌握了正确的方法，有教练指导你实战，我相信这是一项很容易上手的生意。

买得好，以合适的价格和交易条件买入，是整盘投资非常重要的一个环节，因此需要下很多功夫把这个环节做好。

你也想像澳房俱乐部®的会员一样买得好，避免掉坑，创造更高收益吗？

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Richard He